Wonen · subthema
Welk deel van de mensen geeft meer dan 40% van het inkomen uit aan wonen? Wat veranderen de huurregels daaraan, en voor wie?
Huur tegen marktprijs ligt aan de ongunstige kant van Europa: in 2025 had 39,5% van die huurders woonlasten boven 40% van het inkomen, een van de hoogste percentages in de EU. Welk deel van de Nederlandse huur dat is, staat niet vast.
Elk meetpunt staat op een schaal van 0 tot 100: hoger is beter.
Te hoge woonlasten, lage inkomens
52van 100: rond het Europese midden
Gemeten: 29,9% van de personen onder 60% mediaan (2025). Met het huidige beleid in 2030 en 2035: 72 (24,3% van de personen onder 60% mediaan). Met het voorstel: 100 (schaal stopt bij 16,3% van de personen onder 60% mediaan, de uitkomst ligt daar voorbij).
Door het voorstel: minstens 8,0 procentpunt lager, beter.
Schaal 0 tot 100, vergeleken met de EU-landen.
Te hoge woonlasten, huurders tegen marktprijs
0van 100: bij de zwakste landen van Europa
Gemeten: 39,5% van de huurders tegen marktprijs (2025). Met het huidige beleid in 2030 en 2035: 0 (schaal stopt bij 37,6% van de huurders tegen marktprijs, de uitkomst ligt daar voorbij). Met het voorstel: 20 (32,8% van de huurders tegen marktprijs).
Door het voorstel: minstens 4,8 procentpunt lager, beter.
Schaal 0 tot 100, vergeleken met de EU-landen.
Verbeterruimte
+91punten
hoger is meer te verbeteren; geen cijfer van 100
veel beter beleid gevonden
vooral door de meetcijfers
marge 68 tot 114, opgeteld over doelen, kosten en bijeffecten
Het huidige beleid laat ongeveer 91 punten liggen ten opzichte van het beste pakket dat de AI vond, opgeteld over de doelen van dit onderdeel en de kosten.
Waar de punten vandaan komen: ongeveer 84 uit de cijfers die we meten, 0 uit kosten en 7 uit bijeffecten op andere doelen, zoals regeldruk of inkomen. Bijeffecten zijn inschattingen van richting en grootte, geen metingen. Een negatief getal werkt in het nadeel van het voorstel.
Hoe je de verbeterruimte leest
De verbeterruimte (in de methodiek: ruimte voor beter beleid) zegt hoeveel beter het beste alternatief dat we konden onderbouwen uitpakt dan het huidige beleid, opgeteld over de doelen van dit onderdeel, de kosten en de bijeffecten. Eén punt is één punt op de meetlat van één doel. Ter vergelijking: een klein effect op één doel is 2 punten, een groot effect 10, en 100 euro per huishouden per jaar ook 10. 0 betekent dat we geen beter beleid vonden; dat is iets anders dan perfect beleid. Het is geen cijfer van 100: hoger betekent meer te verbeteren, en het getal kan boven de 100 uitkomen. Hoe het gaat, staat bij "Hoe het nu gaat", op een eigen schaal van 0 tot 100 waar hoger beter is.
De woorden volgen vaste grenzen op de voorzichtige schatting: onder 10 klein verschil, 10 tot 25 beperkt beter beleid, 25 tot 50 duidelijk beter beleid en vanaf 50 veel beter beleid. Voor veel maatregelen bestaat geen doorrekening van een planbureau. Dan schatten we richting en grootte zelf, zo eerlijk mogelijk en met een marge: hoe breder de marge, hoe minder zeker.
Twee percentages over 2025 tellen mee. Onder 60% van het middelste inkomen besteedt 29,9% meer dan 40% van het inkomen aan wonen, inclusief energie en na huurtoeslag. Nederland ligt rond het midden van de EU. Van de huurders tegen marktprijs zit 39,5% boven die grens.
Geen politiek streefgetal. Een verschuiving kan het percentage veranderen zonder dat dezelfde mensen anders betalen.
Vinden van een huurwoning, en het deel met een maximale huur, meten we niet. Zulke maatregelen worden minder volledig beoordeeld.
Problemen die mensen en organisaties zelf noemen, en waar ze in de berekening zitten. Ze veranderen de score niet.
In 2025 had 29,9% onder 60% van het middelste inkomen een woonlast boven 40% van het inkomen. Dat is niet de laagste inkomensgroep.
Dit cijfer telt mee.
In 2025 had 39,5% van de huurders tegen marktprijs een woonlast boven 40% van het inkomen.
Dit cijfer telt mee.
Wie een corporatiewoning vond, zocht gemiddeld 28 maanden (een kop noemt 29), wie een private huurwoning vond 9 maanden. Wie niets vond, zit er niet in.
Telt niet mee: geen bruikbare reeks voor alle huur.
Sinds 1 juli 2024 heeft ook het middensegment een maximale huur, tot en met 186 punten. Die punten bepalen de maximale huur. In 2026 is het maximum 4,1% sociaal, 6,1% midden en 4,4% vrij. In juli 2026 stegen de huren gemiddeld 4,4%.
Ongeveer 1,6 miljoen huishoudens krijgen huurtoeslag, in 2027 goed voor 6,7 miljard euro. Vanaf 2026 vervalt de maximale huur voor de toeslag, geldt zij vanaf 21 jaar en tellen servicekosten niet meer mee. Ook een huurgrens bij toewijzen, en vaste contracten.
Aangekondigd of in uitvoering: aanpassing van de punten (2027), een tijdelijk contract voor alle studenten en een langere tien procent opslag op de maximale middenhuur voor nieuwbouw. Ook een lagere aankoopbelasting voor beleggers (7% in 2027), een subsidie voor nieuwe middenhuurwoningen (2029 tot en met 2033) en geborgde leningen voor corporaties die middenhuur bouwen (vanaf 2028). Verder een extra huurverhoging voor hogere inkomens en een vermogenstoets bij nieuwe corporatiewoningen (beoogd 2028). Het voorstel schrapt vier van die plannen: de extra huurverhoging, de vermogenstoets, de aanpassing van de punten en het tijdelijk contract voor alle studenten. De andere vier blijven staan.
De AI vergeleek 48 maatregelen van het kabinet, alle partijen in de Tweede Kamer, planbureaus, adviesraden en het buitenland, en bekeek 484 combinaties. Hieronder staat de combinatie die met een voorzichtige schatting het beste uitkwam. De overige maatregelen van het huidige beleid blijven staan.
Wie een kamer of andere woonruimte met gedeelde voorzieningen huurt, krijgt ook recht op huurtoeslag. Het Centraal Planbureau schrijft dat hun woonlasten daardoor dalen. Het raamt de kosten voor de overheid op 1,3 miljard euro per jaar; de onderzoekers schatten een band van 1,0 tot 1,6. Het geld gaat van de overheid naar huurders en telt daarom niet als maatschappelijke kosten. Hoeveel mensen dit zijn, staat niet vast.
De huurtoeslag loopt in 2029 tien procent minder snel af bij een hoger inkomen, zodat meer huurders met een hoger inkomen toeslag houden. Bruto kost dat ongeveer 1,09 miljard euro per jaar. De dekking komt uit een hoger eigenwoningforfait, een bijtelling bij het inkomen van wie in een eigen huis woont (van 0,4% naar 0,7%). Een lager tarief in de eerste belastingschijf geeft een deel terug. Per saldo is het budgetneutraal. Verdere uitwerking is niet vastgelegd.
De huurtoeslag krijgt twee vaste onderdelen. De verwarmingscomponent telt gemiddeld 1,20 euro per vierkante meter extra mee in de berekening, zonder bewijs van de werkelijke stookkosten. De klimaatcomponent verhoogt het bedrag dat maximaal meetelt met 0,40 euro per vierkante meter, zodat een hogere huur na isolatie niet meteen buiten de toeslag valt. De toeslag wordt niet in het algemeen verhoogd en de doelgroep wordt niet breder. Het idee komt uit Duitsland. Voor Nederland is geen raming gevonden: de schatting is ongeveer 1,4 miljard euro per jaar (0,7 tot 2,8), op aannames zoals 60 vierkante meter per woning en ongeveer 1,6 miljoen ontvangers.
Wie al huurt, mag per jaar hoogstens zoveel meer betalen als het laagste van de cao-loonstijging en de inflatie van het voorgaande jaar, zonder opslag, in alle segmenten. Nu geldt een opslag van 0,5 procentpunt in de sociale huur en 1 procentpunt in midden en vrije sector. Die opslag vervalt. Het Centraal Planbureau raamt bij een ander pakket 0,1 miljard euro minder huurtoeslag door de lagere huurstijging, samen met een uitbreiding van de punten. Hier is dat bedrag volledig aan deze maatregel toegerekend.
Verhuurders mogen tijdelijke huurcontracten aanbieden die buiten de huurprijsregels (de punten) vallen. Huurders met zo'n nieuw tijdelijk contract krijgen tot en met 2030 een heffingskorting: 70% van het tarief in de derde belastingschijf over de huurkosten, hoogstens 1.200 euro per jaar. Vanaf 2031 is de korting nul. De contractduur staat niet vast. Dit komt in de plaats van het plan voor een tijdelijk contract voor alle studenten. Voor de overheid kost het gemiddeld ongeveer 600 miljoen euro per jaar (0 tot 1,2 miljard): 1,2 miljard in 2030 en nul in 2035.
Alle sociale huren gaan in een keer 10% omlaag. Corporaties lopen daardoor ongeveer 1,8 miljard euro per jaar aan huur mis. Ter compensatie betalen zij geen vennootschapsbelasting meer, ongeveer 1 miljard euro per jaar. De resterende ongeveer 0,8 miljard euro blijft bij de corporaties liggen. Voor de overheid is het saldo ongeveer 550 miljoen euro per jaar (300 tot 900): de gemiste belasting min een besparing op huurtoeslag van ongeveer 0,4 tot 0,5 miljard. Er is geen officiële raming; dit bedrag is afgeleid.
De maximale huur geldt nu tot en met 186 punten. Die grens gaat naar 250 punten, zodat ook duurdere huurwoningen onder de maximale huur vallen. Het Centraal Planbureau schrijft dat de uitbreiding ook woningen van de vrije huur naar de koop verschuift. Voor de overheid is geen apart bedrag geraamd. De uitvoering kost naar schatting 2 miljoen euro per jaar (0,5 tot 8).
De woningwaarde telt nu voor hoogstens een derde mee in de punten. Die grens vervalt, zodat dure woningen een hogere maximale huur kunnen krijgen. Het Centraal Planbureau noemt in de tabel 0 aan extra huurtoeslag; de onderzoekers schatten 0 tot 20 miljoen euro per jaar.
Nu is de totale huurstijging van alle woningen van een corporatie samen begrensd. Die begrenzing vervalt. De maximale huur per woning en het passend toewijzen blijven gelden.
Extra voorlichting en gericht benaderen van groepen die huurtoeslag vaker niet aanvragen. Er komt geen nieuwe toeslag en de rekenregels veranderen niet. Het effect is beperkt; volledig wegwerken is niet het doel. Het doorsnee gemiste bedrag is ongeveer 77 euro per maand (aanname: per maand). Voor de overheid kost het naar schatting ongeveer 38 miljoen euro per jaar (9,5 tot 152), vooral extra toeslag. De uitvoering zelf kost naar schatting 1,6 miljoen.
Voor nieuwbouw van sociale huur en middenhuur geldt een btw-tarief van 9%. Het Centraal Planbureau raamt de lastenverlichting op 1,4 miljard euro per jaar (1,2 tot 1,6). Dat is gemiste belasting en geen maatschappelijke kosten. In de berekening is het effect op de woonlasten nul tot klein.
Huurverhogingen voor zittende huurders mogen niet boven de gemiddelde huur van vergelijkbare woningen in de omgeving (de referentiehuur) uitkomen, en hoogstens 20% in drie jaar. Ook de huur bij de start van het contract wordt begrensd ten opzichte van die referentiehuur; hoeveel, staat niet vast. Het idee komt uit Duitsland. Nederlandse uitvoeringskosten zijn niet geraamd: de schatting is 5 miljoen euro per jaar (1,25 tot 20), gebaseerd op Duitse cijfers.
Corporaties moeten huurders met een hoger inkomen elk jaar 50 of 100 euro per maand meer laten betalen, tot de maximale huur. Ongeveer 177 duizend huishoudens in 2024, ongeveer 8% van de sociale huurders. Beoogde ingang 2028. Het voorstel schrapt dit.
Het plan staat tijdelijke huurcontracten toe voor alle studenten. De contractduur staat niet vast. Het voorstel schrapt dit plan en zet er een bredere regeling voor in de plaats: tijdelijke contracten buiten de huurregels, met een heffingskorting voor huurders.
In plaats daarvan: Tijdelijke contracten buiten de huurregels, met heffingskorting voor huurders.
Wie een sociale corporatiewoning toegewezen krijgt, krijgt een vermogenstoets. Er zijn twee grenzen (bedragen van 2026). De lage grens is het heffingsvrij vermogen met partner, 118.714 euro. Tussen ongeveer 119 en 237 duizend euro aan vermogen betaalt de nieuwe huurder een hogere huur bij de start van het contract, hoogstens de maximale huur en de sociale huurgrens. Boven ongeveer 237 duizend euro wordt geen woning toegewezen. In 2023 lagen ongeveer 5.000 toewijzingen boven de lage grens (3,4%), minder dan 2.000 boven de hoge. Beoogde ingang 2028. De uitvoering kost naar schatting 12 miljoen euro per jaar (3 tot 48). Het voorstel schrapt dit.
Drie aanpassingen: een opslag waar de woningwaarde nu is begrensd, geen aftrek meer voor ontbrekende buitenruimte en meer punten voor kleine rijksmonumenten. De woning blijft onder de huurprijsregels. Bij 200 in plaats van 186 punten is dat voor een woning ongeveer 95 euro per maand meer maximale huur. Het voorstel schrapt dit.
In de indeling naar woonsituatie vallen groepen met samen 34% van de inwoners positief uit en 63% negatief; voor de overige groepen is het effect per saldo neutraal. Dat betekent niet dat ieder individu niets merkt. 20 combinaties vielen af omdat ze een harde regel schonden, bijvoorbeeld omdat een kwetsbare groep er sterk op achteruit zou gaan.
De berekening telt per groep van -2 (sterk achteruit) tot +2 (sterk vooruit). Huurders met toeslag (ongeveer 2,4 miljoen) en zonder toeslag (ongeveer 3,7 miljoen) staan op +2, opgeteld zelfs +5 en +6. Zij gaan vooruit door de lagere huurstijging, de lagere sociale huur, meer en bredere huurtoeslag en de toeslag voor kamers. Zonder toeslag ook doordat de extra huurverhoging en de aanpassing van de punten vervallen. Zij leveren in bij het loslaten van de woningwaarde en het afschaffen van de huursomgrens (huren kunnen sneller stijgen, de toeslag vangt een deel op). De laagste inkomens gaan per saldo vooruit.
Eigenaar-bewoners (ongeveer 11 miljoen) staan op -2, opgeteld -6. Zij betalen mee aan de toeslagen, het lagere btw-tarief, de lagere sociale huur en de heffingskorting. Het hogere eigenwoningforfait treft hen direct. Dat zij meebetalen is een aanname van de methode (hogere belastingen of lagere uitgaven, geen meting). Instellingen (ongeveer 290 duizend), dakloze mensen (ongeveer 33 duizend) en de overige inwoners (ongeveer 114 duizend) blijven op nul.
Particuliere verhuurders (ongeveer 376 duizend) gaan licht achteruit (-1): de lagere huurstijging, de maximale huur tot 250 punten en de referentiehuur raken hen. Zij gaan vooruit bij de tijdelijke contracten, de toeslag voor kamers en het loslaten van de woningwaarde. Zij gelden als kwetsbaar omdat een armoedecijfer ontbreekt: voorzorg, niet vastgesteld dat zij arm zijn. Corporaties zijn geen bevolkingsgroep.
Maatschappelijke kosten van het voorstel: ongeveer 1 euro per huishouden per jaar minder dan het huidige beleid (marge -2 tot -1; een negatief bedrag is een besparing).
Maatschappelijke kosten zijn de echte kosten van uitvoering en naleving. Belastingen, premies en toeslagen horen er niet bij, want dat geld gaat van de ene partij naar de andere. Het voorstel voegt ongeveer 9 miljoen euro per jaar toe. Dat is 5 miljoen voor de referentiehuur (1,25 tot 20), 2 miljoen voor de maximale huur tot 250 punten (0,5 tot 8), 1,6 miljoen voor het bereiken van niet-gebruikers (0,4 tot 6,4) en 0,4 miljoen voor de verwarmings- en klimaatcomponent (0,1 tot 1,6). Het schrapt ongeveer 19 miljoen: 12 miljoen vermogenstoets (3 tot 48), 5 miljoen extra huurverhoging (1,25 tot 20) en 2 miljoen aanpassing van de punten (0,5 tot 8). Per saldo is dat ongeveer 10 miljoen per jaar minder. Alle bedragen zijn schattingen.
Het saldo van de rijksbegroting is iets anders: dat telt ook toeslagen en belastingen mee. Het voorstel kost de overheid daar ongeveer 5,2 miljard euro per jaar extra. Dat komt vooral door het lagere btw-tarief (1,4 miljard), de verwarmings- en klimaatcomponent (ongeveer 1,4 miljard) en de toeslag voor kamers (1,3 miljard). Daarbij komen de tijdelijke contracten met heffingskorting (gemiddeld ongeveer 0,6 miljard: 1,2 miljard in 2030, nul in 2035) en de lagere sociale huur (ongeveer 0,55 miljard). Het schrappen van de vermogenstoets bespaart 12 miljoen. Dit is een optelling van de posten en geen uitkomst van de berekening. De posten tellen niet zomaar op. De besparing op huurtoeslag in de lagere sociale huur (ongeveer 0,4 tot 0,5 miljard) kan overlappen met de lagere huurstijging (0,1 miljard) en met de uitbreidingen van de toeslag. Alleen de toeslag voor hogere inkomens heeft een eigen dekking (hoger eigenwoningforfait). Voor de rest tellen hogere belastingen en lagere uitgaven allebei.
De budgettaire last telt niet als maatschappelijke kosten, en daarom tellen de kosten bijna niet mee in de ruimte voor beter beleid. Hij werkt alleen via het onderdeel overheidsfinanciën, dat in de AI-beoordelingen als nadeel weegt. Wie belasting en toeslagen zwaarder weegt, ziet minder ruimte voor beter beleid.
We hebben het voorstel naast de conclusies van planbureaus en adviesraden gelegd. Op 2 punten komen we geheel of deels anders uit. Dat verandert de berekening niet, maar je moet het weten.
Toevoegen: Woningwaarde telt volledig mee in de maximale huur
De woonlasten van lage inkomens gaan in de AI-beoordelingen een klein beetje achteruit. Het Centraal Planbureau schrijft bij een ander pakket dat dit een klein aantal woningen raakt en de huurtoeslag beperkt verhoogt. Geen bron ziet betere betaalbaarheid of meer aanbod. Het model neemt de maatregel toch op: minder regels telt in alle beoordelingen als winst, en dat weegt even zwaar als de andere controlepunten.
Schrappen: Aanpassingen in de punten voor de maximale huur (geschrapt)
De Raad van State had in 2026 geen opmerkingen en adviseerde het besluit te nemen. Dat is geen effectstudie. In 2023 waarschuwde zij over de wet zelf (minder aanbod en minder nieuwbouw); dat advies gaat niet over deze drie aanpassingen. Het voorstel schrapt ze omdat de AI-beoordelingen een klein nadeel voor de woonlasten van huurders zien.
Tekst bij de berekening van 10 november 2026, methodiek 1.14, beleid van 30 oktober 2026. Het dossier is herzien na de eerdere toets. Drie rondes AI-beoordelingen zonder herkomst schatten de effecten; een vierde met andere bewoordingen telt niet als groepsscore. Een aparte AI-toetser keurde het dossier goed in dossiertoets 5. De vergelijking met planbureaus is nog niet getoetst. Het rekenmodel koos het voorstel; geen mens of AI vulde een score in. Berekend volgens methodiek 1.14. Zo werkt de AI.