Wonen · subthema
Kunnen mensen een koopwoning betalen, en wie merkt het als de belastingsteun voor de eigen woning kleiner wordt?
In 2025 had 61,0 procent van de jongeren van 20 tot 29 jaar met een inkomen onder 60 procent van het doorsnee inkomen woonlasten boven 40 procent, in alle woonvormen en niet alleen bij koop, en Nederland hoort bij de EU-landen met het hoogste aandeel.
Elk meetpunt staat op een schaal van 0 tot 100: hoger is beter.
Te hoge woonlasten, twintigers met een laag inkomen
0van 100: bij de zwakste landen van Europa
Gemeten: 61% van de personen van 20 tot 29 jaar onder 60% van de mediaan (2025). Met het huidige beleid in 2030 en 2035: 4 (57,8% van de personen van 20 tot 29 jaar onder 60% van de mediaan). Met het voorstel: 6 (56,9% van de personen van 20 tot 29 jaar onder 60% van de mediaan).
Door het voorstel: 0,9 procentpunt lager, beter.
Schaal 0 tot 100, vergeleken met de EU-landen.
Huizenprijs tegenover inkomen
1van 100: bij de slechtste jaren
Gemeten: 135,3 index, 2015=100 (2024). Met het huidige beleid in 2030 en 2035: 0 (schaal stopt bij 135 index, 2015=100, de uitkomst ligt daar voorbij). Met het voorstel: 0 (ook voorbij de schaalgrens).
Schaal 0 tot 100, vergeleken met Nederland in eerdere jaren.
Verbeterruimte
+66punten
hoger is meer te verbeteren; geen cijfer van 100
veel beter beleid gevonden
vooral door de meetcijfers
marge 53 tot 80, opgeteld over doelen, kosten en bijeffecten
Het huidige beleid laat ongeveer 66 punten liggen ten opzichte van het beste pakket dat de AI vond, opgeteld over de doelen van dit onderdeel en de kosten.
Waar de punten vandaan komen: ongeveer 43 uit de cijfers die we meten, 0 uit kosten en 23 uit bijeffecten op andere doelen, zoals regeldruk of inkomen. Bijeffecten zijn inschattingen van richting en grootte, geen metingen. Een negatief getal werkt in het nadeel van het voorstel.
Hoe je de verbeterruimte leest
De verbeterruimte (in de methodiek: ruimte voor beter beleid) zegt hoeveel beter het beste alternatief dat we konden onderbouwen uitpakt dan het huidige beleid, opgeteld over de doelen van dit onderdeel, de kosten en de bijeffecten. Eén punt is één punt op de meetlat van één doel. Ter vergelijking: een klein effect op één doel is 2 punten, een groot effect 10, en 100 euro per huishouden per jaar ook 10. 0 betekent dat we geen beter beleid vonden; dat is iets anders dan perfect beleid. Het is geen cijfer van 100: hoger betekent meer te verbeteren, en het getal kan boven de 100 uitkomen. Hoe het gaat, staat bij "Hoe het nu gaat", op een eigen schaal van 0 tot 100 waar hoger beter is.
De woorden volgen vaste grenzen op de voorzichtige schatting: onder 10 klein verschil, 10 tot 25 beperkt beter beleid, 25 tot 50 duidelijk beter beleid en vanaf 50 veel beter beleid. Voor veel maatregelen bestaat geen doorrekening van een planbureau. Dan schatten we richting en grootte zelf, zo eerlijk mogelijk en met een marge: hoe breder de marge, hoe minder zeker.
61,0 procent van de jongeren met een inkomen onder 60 procent van het doorsnee inkomen, alle woonvormen, niet alleen koop. Lager is gunstig, zonder streefgetal. Nederland zit boven 59,68 procent, bij de tien procent EU-landen met het hoogste aandeel.
Het tweede cijfer, 2024: prijs van bestaande koopwoningen tegenover het doorsnee inkomen is 135,28, met 2015 op 100. Lager is gunstig. Inkomen 2024 is voorlopig. Geen streefgetal.
Een landelijk cijfer voor koop met alleen een hypotheek ontbreekt. Maatregelen die vooral die toegang raken, wegen minder volledig mee.
Problemen die mensen en organisaties zelf noemen, en waar ze in de berekening zitten. Ze veranderen de score niet.
Een woningonderzoek uit 2024 noemt hoge prijzen de belangrijkste belemmering om een woning te vinden. Hoeveel mensen dat zijn, staat er niet bij.
De prijs van koopwoningen tegenover het inkomen telt hier mee, maar die dekt huur en koop niet samen en mist wie nog geen woning heeft.
De belastingregels voor de eigen woning blijven. Eigenaren met een hypotheek mogen rente aftrekken, hoogstens ongeveer 37,6 procent in 2026 en 38,2 procent in 2027. Die aftrek kost de overheid ongeveer 12,1 miljard in 2027.
Een extra bedrag over de woningwaarde levert ongeveer 3,4 miljard op in 2027. Wie geen of weinig hypotheekschuld heeft, houdt een aflopende aftrek van 297 miljoen in 2027. Die loopt wettelijk door tot 2048.
Kopers van 18 tot 35 jaar betalen geen belasting bij aankoop tot 555 duizend euro. In 2027: 804 miljoen. Andere zelfbewoners betalen 2 procent. Dat kost de overheid ongeveer 5,3 miljard in 2027. Wie niet zelf woont, betaalt nu 8 procent en per 2027 7 procent.
Een fonds laat nieuwbouw onder de marktprijs aan koopstarters met een middeninkomen verkopen, plus 100 miljoen van 2028 tot en met 2034. Ongeveer 70 gemeenten beperken verhuur kort na aankoop. Het kabinet heeft die beperking aangekondigd voor wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, en verkent een grens op de gemiddelde woningwaarde in de gemeente.
Andere maatregelen van het huidige beleid blijven. De leennormen laten in 2026 iets meer lenen. De grens bij een hypotheek met overheidsgarantie gaat van 470 duizend euro in 2026 naar 500 duizend euro in 2027.
De AI vergeleek 47 maatregelen van het kabinet, alle partijen in de Tweede Kamer, planbureaus, adviesraden en het buitenland, en bekeek 314 combinaties. Hieronder staat de combinatie die met een voorzichtige schatting het beste uitkwam. De overige maatregelen van het huidige beleid blijven staan. Regelingen waarop mensen langlopende verplichtingen hebben gebaseerd, worden niet in één keer geschrapt maar geleidelijk afgebouwd. Bij de maatregel staat in hoeveel jaar.
Het voorstel kiest een andere grens: het hoogste deel van het forfait gaat gelden bij een woningwaarde (WOZ-waarde) vanaf 1 miljoen euro. Het raakt eigenaren van een woning boven 1 miljoen euro. Het is een aanscherping van het huidige forfait voor dure woningen. De extra opbrengst ten opzichte van nu is ongeveer 0,8 miljard euro.
Het hele saldo van een studieschuld telt niet meer mee als iemand een hypotheek aanvraagt. Dat helpt vooral starters met een studieschuld. Andere varianten, zoals meer maatwerk voor geldverstrekkers of een garantie van de overheid, zijn aparte maatregelen en zitten niet in het voorstel.
Huurders van een grondgebonden sociale huurwoning krijgen het wettelijk recht die woning te kopen. De corporatie kan dat alleen in uitzonderlijke gevallen weigeren. In het onderzoek is geen aantal verkochte woningen en geen prijskorting genoemd.
Gemeenten verdubbelen de onroerendezaakbelasting op woningen: het gemiddelde tarief gaat van 0,12 naar 0,24 procent van de woningwaarde. De uitkering uit het gemeentefonds daalt met het bedrag dat deze belasting nu al opbrengt. Dat is ongeveer 2,7 miljard voor de overheid, en gemeenten dekken het met de hogere belasting. Eigenaren en bewoners van woningen betalen dit.
De maximale lening ten opzichte van de woningwaarde gaat vanaf 2027 elk jaar 1 procentpunt omlaag, tot 90 procent in 2036. Het raakt vooral starters met weinig eigen geld. Doordat de rente dan minder wordt afgetrokken, brengt het de overheid structureel ongeveer 0,2 miljard euro per jaar op (prijzen van 2021). Over de hele berekende periode is dat ongeveer 0,13 miljard.
Een fonds financiert tot 30 procent van de koopprijs van een nieuwbouwwoning voor koopstarters. De starter betaalt dat deel bij verkoop terug. In het onderzoek is geen omvang van het fonds genoemd. Het is een ander fonds dan het fonds dat nieuwbouw onder de marktprijs verkoopt en dat het kabinet al heeft.
Het kabinet wil een hypotheekproduct of bank waarmee ouderen hun woning in geld kunnen omzetten. Product, premie en budget zijn nog niet uitgewerkt. Het voorstel schrapt dit. De berekening gaat uit van 5.000 nieuwe contracten per jaar.
Eigenaren van een eigen woning tellen nu elk jaar 0,35 procent van de woningwaarde bij hun inkomen (het eigenwoningforfait). Dat levert de overheid in 2027 ongeveer 3,4 miljard op. Het voorstel vervangt dit forfait zonder overgangstermijn door de variant hieronder. Het forfait blijft bestaan met een lagere grens voor het hoogste bedrag.
In plaats daarvan: Andere grens voor het extra bedrag over de woningwaarde: 1 miljoen euro.
Wie een hypotheek afsluit, mag de eenmalige kosten nu aftrekken. Die aftrek stopt meteen, zonder overgangstermijn. In 2027: 769 miljoen.
Eigenaren met geen of weinig hypotheekschuld hebben een aflopende aftrek tot 2048. Het voorstel bouwt die in tien jaar af tot nul. De 297 miljoen in 2027 is de omvang, niet de besparing, want de aftrek loopt al wettelijk af.
Eigenaren met een hypotheek mogen nu rente aftrekken, hoogstens ongeveer 37,6 procent in 2026 en 38,2 procent in 2027. In 2027: ongeveer 12,1 miljard. Het voorstel schaft deze aftrek in zijn huidige vorm af. Hij wordt in tien jaar afgebouwd tot nul, omdat huishoudens hun hypotheeklasten op de aftrek hebben gebaseerd en de hypotheek tot 30 jaar doorloopt. Het voorstel kiest dus een geleidelijke afbouw en geen afschaffing in een paar jaar.
Zelfbewoners buiten de vrijstelling voor jonge kopers betalen nu 2 procent. Dat tarief stopt meteen, zonder overgangstermijn. Zij betalen dan 8 procent nu en 7 procent per 2027, het tarief voor wie niet zelf woont. In 2027 kost het lage tarief de overheid ongeveer 5,3 miljard tegenover dat tarief.
Kopers van 18 tot 35 jaar betalen nu geen aankoopbelasting tot 555 duizend euro, mits niet eerder gebruikt en zelf wonen. Die vrijstelling stopt meteen, zonder overgangstermijn. Zij betalen dan ook het algemene tarief. In 2027: 804 miljoen.
In de indeling naar woonsituatie vallen groepen met samen 21% van de inwoners positief uit en 63% negatief; voor de overige groepen is het effect per saldo neutraal. Dat betekent niet dat ieder individu niets merkt. 3 combinaties vielen af omdat ze een harde regel schonden, bijvoorbeeld omdat een kwetsbare groep er sterk op achteruit zou gaan.
De berekening telt per groep van -2 (sterk achteruit) tot +2 (sterk vooruit). Eigenaar-bewoners, ongeveer 11,3 miljoen, staan op -2. Zij verliezen de renteaftrek, betalen meer aankoopbelasting en gemeentelijke belasting, en kopers onder 35 jaar verliezen de vrijstelling. Voor woningen boven 1 miljoen euro wordt het forfait aangescherpt, en dat kost eigenaren ook geld.
Huurders zonder huurtoeslag, ongeveer 3,7 miljoen, staan op +2. In de beoordelingen bewegen markthuren mee met de koopprijs. Ook tellen de beoordelingen mee dat het geld dat de overheid nu aan deze regels uitgeeft anders via algemene belastingen of bezuinigingen vooral lage en middeninkomens zou treffen. Dat zijn aannames, geen metingen. Een controlerun zonder die aannames vindt voor deze groep geen effect. Het voorstel geeft het vrijkomende geld zelf niet terug aan huishoudens. Huurders met huurtoeslag (ongeveer 2,4 miljoen), bewoners van instellingen (ongeveer 290 duizend), dakloze mensen (ongeveer 33 duizend) en overige inwoners (ongeveer 114 duizend) staan op 0. In het middelste oordeel per maatregel merken zij niets.
Geen aparte startersgroep: kopers zitten bij de eigenaren en leveren mee in. Kopers onder 35 gaan van geen aankoopbelasting naar het algemene tarief, andere zelfbewoners van 2 procent. Dat tarief is 8 procent nu en 7 procent per 2027 voor wie niet zelf woont. Wie later wil kopen, ziet volgens de berekening lagere prijzen tegenover het inkomen, maar betaalt meer belasting bij aankoop. Particuliere verhuurders (ongeveer 380 duizend) kunnen ook bij de eigenaren horen. Zij betalen mee aan de gemeentelijke belasting en gaan licht achteruit. Een kwetsbare groep mag niet sterk achteruitgaan. Pakketten waarin zij dat wel doen, zijn uitgesloten.
Het voorstel verschuift veel last naar eigenaren. De grootste posten staan bij de maatregelen en bij de kosten. Lagere prijzen tegenover het inkomen tellen als beter. Planbureaus noemen ook hogere woonlasten voor bestaande eigenaren met een hypotheek bij het afbouwen van de aftrek. Bij een groter pakket: hypotheken kunnen groter worden dan de woning, en bouwprojecten kunnen stilvallen.
Maatschappelijke kosten van het voorstel: ongeveer 1 euro per huishouden per jaar meer dan het huidige beleid (marge 0 tot 1; een negatief bedrag is een besparing).
Geld tussen huishoudens en de overheid telt niet als kosten voor de samenleving. Uitvoering is geschat. Het voorstel bespaart ongeveer 10 miljoen per jaar uitvoering bij de renteaftrek en 2 miljoen door het schrappen van de doorstroomhypotheek. Het kost ongeveer 2 miljoen voor het recht om een huurwoning te kopen, 2 miljoen voor de studieschuldregel en ongeveer 9 miljoen voor het startersfonds. De bedragen hebben een brede band en zijn schattingen.
Naast de kosten is er een grote verschuiving van geld van eigenaren naar de overheid. Dat is geen maatschappelijke kost, want het geld gaat van de ene partij naar de andere. Eigenaren merken het wel. De grootste posten: de renteaftrek, ongeveer 12,1 miljard in 2027, die in tien jaar verdwijnt. Het lage aankooptarief van 2 procent, ongeveer 5,3 miljard in 2027, en de vrijstelling voor jonge kopers, 804 miljoen. De verdubbelde gemeentelijke belasting, ongeveer 2,7 miljard. De nieuwe forfaitgrens is een aanscherping van het huidige forfait van ongeveer 3,4 miljard in 2027. De 0,8 miljard is de extra opbrengst ten opzichte van nu.
De bedragen bij de maatregelen tellen we niet op tot een totaal. Ze zijn niet allemaal even zeker, de renteaftrek verdwijnt pas na tien jaar en gedrag van mensen is niet meegerekend. De berekening telt het geld dat vrijkomt niet als teruggegeven aan huishoudens: het voorstel kiest geen lagere belasting of uitkering.
We hebben het voorstel naast de conclusies van planbureaus en adviesraden gelegd. Op 1 punt komen we geheel of deels anders uit. Dat verandert de berekening niet, maar je moet het weten.
Schrappen: Laag aankooptarief voor bewoners schrappen
Planbureaus rekenen afschaffen of verlagen door. Een adviesraad en een bouwsteen (rapport uit 2020 over belasting op vermogen) willen het. Het voorstel stopt het 2-procenttarief voor zelfbewoners. Zij betalen het tarief voor beleggers: 8 procent nu, 7 procent per 2027. Bronnen noemen minder belasting en minder spaargeld voor starters. Het model telt lagere prijzen tegenover inkomen als beter. Aanname: het lage tarief houdt de prijzen ongeveer 1,5 tot 3 procent hoger. Een berekening uit 2020, vóór het onderscheid tussen starters en andere kopers, schaft de belasting op alle woningen af: prijzen in 2025 2,4 procent hoger. Geen bron beveelt aan het lage tarief voor bewoners te schrappen.
Tekst bij de berekening van 10 november 2026, na de herziening onder methodiek 1.14. Kader, inventaris en dossier zijn goedgekeurd. Een aparte AI-toetser keurde een eerdere stand van het dossier goed (dossiertoets 5), met herstelpunten. Daarna is het pakket na kleine herstelpunten opnieuw doorgerekend. Drie rondes en een spiegelronde schatten de effecten. De vergelijking met planbureaus hoort bij een eerdere versie van het voorstel en is nog niet getoetst. Het rekenmodel koos het voorstel; geen mens of AI vulde een score in. Berekend volgens methodiek 1.14. Zo werkt de AI.